孟伟，北京国际交流协会城市更新与元宇宙专业委员会主任，资深房地产专家
近期，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“通知”），通知将消费基础设施纳入基础设施REITs的试点资产范围，至此，城市更新REITs中最重要的拼图完成，城市更新REITs得以实施。
本文将论述城市更新REITs的可行性及其展望。
一、城市更新背景
“十四五”政府工作报告中首提“城市更新行动”。城市更新的主旨是，保障城市功能、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力、激发城市活力，实现高质量发展。中国在经过40多年城市化高速发展后，城市已从粗犷的量的扩张开始向高质量发展的方向转变，同时中国房地产业已出现严重的钝化，进入了“存量市场”时代，在此背景下，城市更新将成为推动城市化高质量发展以及托底房地产业的新动能。
目前，我国的四个一线城市先后出台了城市更新条例，各市的条例内容有所不同，本文将依据“北京市城市更新条例”（以下简称“条例”）进行论述。
二、REITs对城市更新的适用性
1.城市更新实施内容及其功能业态的适用性
条例中共有六大项城市更新实施内容，其中只有“老旧厂房更新改造”、“低效产业园区更新”、“老旧低效楼宇更新”适用于REITs。
条例的相关内容摘要如下：
“第三十三条实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。
第三十四条实施低效产业园区更新的，应当推动传统产业转型升级，重点发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务设施。
第三十五条实施老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使用功能、提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求。在符合规划和安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房”。
综上所述，城市更新是复合型城市综合体，其主要功能业态包括科技产业（商务办公、厂房、实验室、库房等）、商业、酒店、文旅、康养、娱乐、体育、医疗、教育、公寓等，其中科技产业和商业是最重要的功能业态。
2.再看REITs的试点资本范围：
自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，历经了4次扩容。
首次试点，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。
2021年6月，首次扩容将能源基础设施、保障性租赁住房等纳入试点范围。
2022年11月，再次扩容，新加入新能源、水利、新型基础设施等。
2023年3月，最新扩容，增加了消费基础设施，“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
小结：
①前三次的REITs的试点范围中，只有产业园区项和城市更新的科技产业项相匹配，商务办公可归属产业园区项；
②最新一次，REITs扩容了消费基础设施，完成了城市更新商业板块的拼图；
③其他的城市更新功能业态，如酒店、文旅、康养、娱乐、体育、医疗、教育、公寓等，只要在项目中所占比重不大，均可纳入商业板块范畴；而且从发展的角度看，此类功能业态的不动产将有机会入场。
可以说通知补齐了城市更新REITs的功能业态的拼图，城市更新REITs得以实施，这对城市更新的发展具有重要意义。
三、项目用地和改扩建的合规性
关于项目用地和改扩建通知提出，“项目用地性质应符合土地管理相关规定”，“如项目曾进行改变功能用途的重大改扩建，应主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断其投资管理合规性”。
对相关内容条例提出，“本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容”，“存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途”，“存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续”。
通知和条例对项目用地和改扩建的合规原则基本一致，均体现了相对灵活化的土地利用政策导向，这对更好地盘活存量不动产资产具有积极意义。
四、城市更新REITs之展望
1、城市更新是盘活存量不动产，纾困地方财政收入下行压力的重要抓手。
根据财政部发布的《2022年财政收支情况》，2022年，全国政府性基金预算收入77879亿元，比上年下降20.6%；地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。根据相关资料，2020年以后，土地出让金占地方财政总收入的比重已达到85%左右，地方财政收入减少严重。
上述涉及三种类型的存量不动产，其中老旧厂房和低效产业园区的物业权利人大多是地方政府和国企，盘活此类存量不动产，并使其增值增效，能够解决地方的就业问题，增加地方政府的财政收入，更能激发地方的经济活力。根据相关资料分析，在全国范围此类存量不动产资产规模估计达数十万亿元。所以，大力发展城市更新，盘活存量不动产，是地方政府恢复并增强经济的重要抓手。
2、REITs是城市更新重要的金融工具
城市更新的标的物主要是存量不动产项目，其沉淀了大量资金，以及企业负债，城市更新项目REITs上市，将有助企业回笼资金、增强现金流，改善资产负债表，还有助于企业形成投融资闭环，优化资本结构，使资产运营良性循环，促进企业高效优质发展。
2020年4月REITs试点启动至今，全国已上市REITs25只，募集资金800多亿元。根据测算，我国公募REITs规模能达到3.2-9.7万亿元（艾瑞咨询报告），如此，我国的REITs规模还将有至少40倍的发展空间，相应地城市更新REITs规模将是万亿级的。
城市更新REITs未来可期！
作者：孟伟
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